Erleichterungen für die Errichtung von Wallboxen/Ladesäulen für Elektrofahrzeuge geplant
Am 13.01.2020 hat das Justizministerium einen Referentenentwurf für ein Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes veröffentlicht. Der Entwurf enthält eine Erleichterung für Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft und für Mieter, die eine Wallbox oder Ladesäule für das Laden von Elektrofahrzeugen auf dem Grundstück errichten wollen.
Geltendes Recht zu baulichen Veränderungen und seine Auswirkungen
Nach geltendem Recht bedarf jede bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (§§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG). Deshalb dürfen bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden. Selbst wenn eine Maßnahme als Modernisierung im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG einzuordnen ist, muss sie durch eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile innehaben, beschlossen werden. Zudem darf durch die bauliche Maßnahme die „Eigenart der Wohnanlage“ nicht geändert werden. Die geltende Rechtslage führt so dazu, dass der bauliche Zustand der Wohnungseigentumsanlage kaum verändert werden kann.
Recht auf bauliche Veränderungen in Form einer Lademöglichkeit
§ 20 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 WEG-E sieht nun vor, dass Wohnungseigentümer die angemessenen baulichen Veränderungen verlangen können, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Gleichzeitig soll auch mit einem neu belegten § 554 BGB ein Vertragsanpassungsrecht auf Zustimmung zu solchen baulichen Anlagen in das Mietrecht eingefügt werden.
Auch Ladestationen für E-Bikes
Der Begriff der Lademöglichkeit ist dabei mit Blick auf die technische und rechtliche Weiterentwicklung ohne Rückgriff auf die Ladesäulenverordnung oder andere Regelwerke zu bestimmen. Zu den Fahrzeugen zählen auch elektrisch betriebene Zweiräder; die Begriffsbestimmungen des „Elektromobilitätsgesetzes“ vom 05.06.2015 (BGBl. I S. 898) sollen hier nicht gelten. Der Anspruch beschränkt sich auch nicht nur auf die Anbringung einer Lademöglichkeit, sondern betrifft auch die Verlegung der Leitungen und die Eingriffe in die Stromversorgung, die dafür notwendig sind.
Angemessene bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG-E
Diese bauliche Veränderung muss gem. § 20 Abs. 2 WEG-E angemessen sein. Wann eine Maßnahme unangemessen ist, ist nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände zu entscheiden. § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG-E eröffnet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, über die Durchführung der baulichen Maßnahme im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG-E), also dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechend, zu beschließen. Eine Ladesäule ist z.B. unangemessen, wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft schon kein Recht besteht, ein Fahrzeug im gemeinschaftlich genutzten Bereich während des Ladevorgangs abzustellen. Ein Anspruch besteht deshalb in der Regel nur, wenn der Wohnungseigentümer das Recht hat, das zu ladende Fahrzeug im Bereich der begehrten Lademöglichkeit abzustellen. Keine Rolle spielt es, ob sich dieses Recht aus dem Sondereigentum, einem Sondernutzungsrecht oder lediglich dem Recht zum Mitgebrauch einer gemeinschaftlichen Abstellfläche ergibt.
Interessenabwägung im Mietrecht
Im Mietrecht ist gemäß dem neu zu fassenden § 554 BGB eine Interessenabwägung vorzunehmen, bei der die Interessen des Vermieters und anderer Nutzer des Gebäudes auch unter dem Aspekt des Klimaschutzes abgewogen werden müssen. Dem Vermieter ist es demnach aber ebenfalls nicht zuzumuten, eine Lademöglichkeit dort einrichten zu lassen, wo schon kein Abstellplatz vorhanden ist.
Kostentragung
Gemäß § 21 Abs. 1 WEG-E gilt, dass die Kosten einer baulichen Veränderung, die auf Verlangen eines Wohnungseigentümers nach § 20 Abs. 2 WEG durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurden, von diesem zu
tragen sind. Nur ihm gebühren schließlich auch die Nutzungen. Ebenso trägt der Mieter die Kosten für den Umbau. Der Vermieter hat nach dem neu zu fassenden § 554 Abs. 3 BGB zudem einen Anspruch auf eine gesonderte Kaution für den Umbau. Damit wird dem Risiko begegnet, dass ein Mieter nach dem Ende der Mietzeit nicht mehr für den Rückbau in Anspruch genommen werden kann, weil er nicht zahlungsfähig ist.
Es ist davon auszugehen, dass das Gesetz mit dieser Regelung noch im ersten Quartal 2020 beschlossen wird. Damit würde eine weitere Voraussetzung für den erfolgreichen Markteintritt von Elektrofahrzeugen geschaffen.
