Basierend auf dem zivilrechtlichen Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ nach § 566 BGB tritt der Erwerber einer vermieteten Immobilie anstelle des Veräußerers in die bisherigen Mietvertragsbeziehungen ein. Mit Urteil vom 05.12.2024 (V R 16/22) hat der BFH nunmehr klargestellt, dass ein vom Voreigentümer im Mietvertrag veranlasster unrichtiger Steuerausweis gemäß § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG hingegen nicht dem Grundstückserwerber zugerechnet werden kann.
Die Klägerin erwarb im Streitjahr 2013 im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens ein mit einem mehrstöckigen Bürogebäude bebautes Grundstück. Der Veräußerer hatte die Räumlichkeiten u. a. an eine Tagesklinik und eine Physiotherapiepraxis vermietet. In den Mietverträgen waren u. a. die monatlichen Nettokaltmieten aufgeführt und – mit dem Zusatz "+ 19 % Mehrwertsteuer" – zusätzlich Umsatzsteuerbeträge ausgewiesen. Die Klägerin selbst behandelte die Umsätze aus den Vermietungen ab dem Erwerb als umsatzsteuerfrei. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die Klägerin aufgrund des Steuerausweises – in den vom Veräußerer abgeschlossenen Mietverträgen – die ausgewiesene Umsatzsteuer nach § 14c Abs. 1 UStG ab dem Erwerb der Immobilie schulde und setzte diese entsprechend gegenüber der Klägerin fest. Das Finanzgericht bestätigte die Rechtsauffassung des Finanzamts.
Der BFH entschied, dass eine Haftung des Erwerbers nach § 14c Abs. 1 UStG nicht in Betracht kommen kann.
Zum einen müsse der für eine Haftung maßgebliche unrichtige Steuerausweis im Namen des leistenden Unternehmers, hier des Erwerbers, erfolgen. Im Streitfall wurden die Mietverträge jedoch vom Veräußerer im eigenen Namen abgeschlossen, sodass dieser die Steuerbeträge unrichtig ausgewiesen und der Erwerber auch nicht an der Ausstellung dieser Rechnungen mitgewirkt habe.
Ferner könne allein durch den Kauf der Immobilie und der damit verbundenen Übernahme der Mietverhältnisse nach § 57 ZVG in Verbindung mit § 566 Abs. 1 BGB keine Haftung des Erwerbers begründet werden. Dieser trete zwar anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten aus dem jeweiligen Mietverhältnis ein. Als Ausnahmevorschrift sei § 566 Abs. 1 BGB aber eng auszulegen und nur anzuwenden, soweit der bezweckte Mieterschutz dies erfordere. Die Regelungen zur Steuerschuldentstehung nach § 14c Abs. 1 UStG dienen hingegen ersichtlich nicht dem Mieterschutz. Zudem gehöre ein unrichtiger Steuerausweis nicht zu den Vermieterrechten und -pflichten, auf deren Übergang diese Vorschrift gerichtet ist.
Letztlich stellt der BFH klar, dass der unrichtige Steuerausweis durch den Veräußerer auch auf Basis einer Geschäftsveräußerung nach § 1 Abs. 1a UStG und dem damit verbundenen umsatzsteuerrechtlichen Eintritt des Erwerbers in die Rechtsstellung des Veräußerers keine Haftung des Erwerbers nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG für Zeiträume nach dem Grundstückserwerb begründen kann. Das Rechtsinstitut der Geschäftsveräußerung bezwecke eine begünstigte Übertragung von Wirtschaftsgütern. Der streitgegenständliche Steuerausweis in den Mietverträgen gehöre aber gerade nicht zu den übertragenen Wirtschaftsgütern, auf die sich die umsatzsteuerrechtliche Einzelrechtsnachfolge bezieht.
Während der BFH die Bedeutung der Vertragsunterlagen für die Haftungsrisiken des Erwerbers klärt, lässt er in seinem Urteil einen ebenso praxisrelevanten Aspekt der Geschäftsveräußerung explizit offen. Denn sollte Gegenstand der Geschäftsveräußerung eine umsatzsteuerpflichtig vermietete Immobilie sein, so stellt sich auch auf Seiten des Mieters die Frage nach den Auswirkungen der Vertragsübernahme. Ob ein mit dem Veräußerer abgeschlossener Mietvertrag, der diesen als Leistenden ausweist, nach Eintritt des Erwerbers in die Vermieterposition noch die formellen Anforderungen an den Vorsteuerabzug erfüllt, musste der BFH nicht klären. Zur Vermeidung von Streitigkeiten sollten betroffene Unternehmen durch eine entsprechende Ergänzung/Anpassung der Verträge oder gegebenenfalls durch Erteilung einer neuen Dauerrechnung seitens des Erwerbers etwaige Unklarheiten beseitigen.
