Diverse gleich lautende Ländererlasse zur Grunderwerbsteuer

Letzte Woche sind einige wichtige gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden zur Grunderwerbsteuer bekannt geworden.

Zwei gleich lautende Erlasse zu § 1 Abs. 2a GrEStG einerseits und zu § 1 Abs. 2b GrEStG ande rerseits vom 20.02.2026

• Bezüglich der vom Tatbestand des § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 2b GrEStG erfassten Grundstücke wird klargestellt, dass sich die Zurechnung von Grundstücken bis zum 5.12.24 nach dem gleich lau tenden Erlass zur Zurechnung von Grundstücken für die Ergänzungstatbestände in § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG richtet. Erst für Erwerbsvorgänge nach dem 05.12.2024 gilt die gesetzliche Rege-lung des § 1 Abs. 4a GrEStG (Rz. 8 im Erlass zu § 1 Abs. 2a GrEStG sowie Rz. 7 im Erlass zu § 1 Abs. 2b GrEStG).
• Aufbauend auf § 24 GrEStG und in Anlehnung an die BFH-Rechtsprechung wird der Anteil am Vermögen der Personengesellschaft nun als Kombination aus sachenrechtlicher Mitberechti gung des Gesellschafters als Gesamthänder und wertmäßiger Beteiligung des Gesellschafters am Gesellschaftsvermögen definiert (Rz. 9 im Erlass zu § 1 Abs. 2a GrEStG).
• Klargestellt wird auch, dass die Ergänzungstatbestände (gemeint ist hier wohl § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 2b GrEStG) grundstücksbezogen auszulegen sind und somit auch die Altgesellschafterstel lung mit Bezug zum jeweiligen Grundstück zu beurteilen ist (Rz. 22, 24 im Erlass zu § 1 Abs. 2a GrEStG sowie Rz. 23, 26 im Erlass zu § 1 Abs. 2b GrEStG).
• Regelungen zur Treuhand entfallen und werden im gleich lautenden Erlass zu Erwerbsvorgän gen im Zusammenhang mit Treuhandgeschäften u.a. vom 20.02.2026 (siehe dazu unten geson dert) zusammengezogen.
• Bei der Vererbung von Anteilen an Kapitalgesellschaften, die an grundbesitzenden Personen- bzw. Kapitalgesellschaften beteiligt sind, gilt für die Qualifizierung als Altgesellschafter die ebe nenbezogene Betrachtungsweise (Rz. 39 im Erlass zu § 1 Abs. 2a GrEStG sowie Rz. 38 im Erlass zu § 1 Abs. 2b GrEStG).
• Bei der Ermittlung des Vomhundertsatzes im Rahmen der Tatbestanderfüllung bleibt der Erwerb von Anteilen von Todes wegen außer Betracht, § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 2b GrEStG (jeweils Satz 6). Eine bestehende Altgesellschafterstellung vererbt sich jedoch nicht. Die erwerbenden Erben sind Neugesellschafter, soweit sie nicht aus anderen Gründen Altgesellschafter sind (Rz. 57 in beiden Erlassen).
• Bei den verfahrensrechtlichen Abläufen ist nun wieder vorgesehen, dass eine Festsetzung der Steuer für den Signing-Vorgang nach § 1 Abs. 3 bzw. Abs. 3a GrEStG grds. wieder für ein Jahr zurückzustellen ist, soweit die Steuerfestsetzung nicht aus anderen Gründen geboten ist (Rz. 95 ff. im Erlass zu § 1 Abs. 2a GrEStG sowie Rz. 96 ff. im Erlass zu § 1 Abs. 2b GrEStG) bzw. § 16 Abs. 5 Satz 2 GrEStG verletzt ist. Für den letztgenannten Fall hält die Finanzverwaltung ent-gegen den Beschlüssen des BFH (II B 13/25, II B 47/25) – daran fest, dass auch das Signing zu veranlagen ist.
• Klargestellt wird weiter, dass § 1 Abs. 6 Satz 2 GrEStG in den Fällen des § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 2b GrEStG keine Anwendung findet (auch in analoger Anwendung nicht), da aufgrund der Fiktion einer neuen Gesellschaft in § 1 Abs. 2a GrEStG keine Erwerberidentität im Sinne des § 1 Abs. 6 Satz 2 GrEStG vorliegt (Rz. 113 im Erlass zu § 1 Abs. 2a GrEStG sowie Rz. 108 im Erlass zu § 1 Abs. 2b GrEStG).

Gleich lautende Erlasse zur Neugesellschafterstellung bei einer mittelbaren Änderung des Gesellschafterbestands einer grundbesitzenden Personengesellschaft (§ 1 Abs. 2a Satz 1 und Satz 2 GrEStG) vom 20.02.2026

Mit einem sog. Nichtanwendungserlass hat die Finanzverwaltung verfügt, dass das BFH-Urteil vom 21.08.2024 (II R 16/22, siehe TAX WEEKLY # 3/2025) nicht über den entschiedenen Einzelfall hinaus anzuwenden ist. Mit diesem Urteil hatte der BFH entschieden, dass eine Personengesell schaft, die an der grundbesitzenden Personengesellschaft auf mittelbarer Ebene in die Gesellschafterstruktur eingefügt wird (Verlängerung der Beteiligungskette), ohne dass sich die Gesellschafter geändert haben, nicht als neuer Gesellschafter der grundbesitzenden Personengesellschaft im Sinne von § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG hinzugekommen ist.

Gleich lautende Erlasse zur Zurechnung von Grundstücken für die Ergänzungstatbestände § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG vom 10.03.2026

Die gleich lautenden Ländererlasse unterscheiden zeitraumbezogen zwischen Erwerbsvorgängen bis zum 05.12.2024 und Erwerbsvorgängen nach dem 05.12.2024 (wegen des mit dem JStG 2024 eingefügten § 1 Abs. 4a GrEStG).
Für erstere gilt der bisherige Erlass vom 16.10.2023 inhaltlich im Wesentlichen weiter. Für Er werbsvorgänge ab dem 06.12.2024 wurden folgende Klarstellungen für erforderlich gehalten:

• Auch für Erwerbsvorgänge nach dem 05.12.2024 ist die grunderwerbsteuerliche Zurechnung maßgebend (nicht die nach Zivilrecht oder § 39 AO).
• Das Grundstück ist immer derjenigen Gesellschaft zuzurechnen, die zuletzt einen Grundtatbestand nach § 1 Abs. 1 oder Abs. 2 GrEStG i.S.d. § 38 AO verwirklicht hat. Wurde ein Grundstück unter aufschiebender Bedingungerworben, ist der Gesellschaft dieses erst ab Eintritt der Bedin gung nach § 38 AO zuzurechnen (§ 14 GrEStG), und zwar auch dann, wenn zuvor die Auflassung erklärt wurde. Der Zeitpunkt der Verwirklichung des Tatbestandes ergibt sich aus Anlage 1 der gleich lautenden Ländererlasse.
• Eine Doppelzurechnung kommt in den Fällen in Betracht, in denen einer anderen Gesellschaft die Verwertungsbefugnis gemäß § 1 Abs. 2 GrEStG eingeräumt wurde.
• Die Missbrauchsvermeidungsvorschrift des § 1 Abs. 4a Satz 3 GrEStG, wonach im Fall der Rückabwicklung von Erwerbsvorgängen die Zurechnung nach den Sätzen 1 und 2 keine Anwendung finden soll, wenn dadurch Grunderwerbsteuer vermieden wird, wird anhand von Beispielen dar gestellt. Leider wurde hier die Chance versäumt, zwischen tatsächlich missbräuchlichem Verhalten und solchen Erwerbsvorgängen zu differenzieren, bei denen es sich um eine Rückabwicklung von Grundstückserwerben infolge von Leistungsstörungen handelt.

• Die Anzeigepflichten des § 19 GrEStG werden anhand von Beispielen erläutert.

Gleich lautende Erlasse über Erwerbsvorgänge im Zusammenhang mit Treuhandgeschäften und Auftragserwerben beziehungsweise Geschäftsbesorgungen vom 20.02.2026

In diesen gleich lautenden Ländererlassen wurden die bislang in vier Ländererlassen verstreuten Regelungen zu Erwerbsvorgängen im Zusammenhang mit Treuhandgeschäften zusammengeführt. Der Erlass tritt insoweit an die Stelle

• der gleich lautenden Erlasse zu grundstücksbezogenen Treuhandgeschäften sowie zu Grundstückserwerben durch Auftragnehmer und Geschäftsbesorger vom 12.10.2007,
• der gleich lautenden Erlasse zur Anwendung des § 1 Abs. 2a GrEStG vom 10.05.2022,
• der gleich lautenden Erlasse zur Anwendung des § 1 Abs. 2b GrEStG vom 10.05.2022 und
• der gleich lautenden Erlasse zu Erwerbsvorgängen im Sinne des § 1 Abs. 3 GrEStG im Zusammenhang mit Treuhandgeschäften und Auftragserwerben bzw. Geschäftsbesorgungen vom 19.09.2018.

Er ist auf alle offenen Fälle anzuwenden, soweit der Besteuerungszeitpunkt nicht vor dem 01.07.2021 (Share Deal Reform) liegt. In letzterem Fall sind die Grundsätze des Erlasses unter Beachtung der damaligen Fassung des § 1 GrEStG anzuwenden.
In einem Allgemeinen Teil werden zunächst Arten der Treuhand beschrieben und das wirtschaftliche vom zivilrechtlichen Eigentum im Zusammenhang mit Treuhandverhältnissen abgegrenzt.
Entsprechend der Historie differenziert der Erlass im Anschluss daran zwischen grundstücksbezogenen und anteilsbezogenen Treuhandgeschäften und regelt hierzu jeweils Einzelheiten zu den in diesem Zusammenhang erfolgenden Erwerbsvorgängen.