Verschärfungen bei Immobilientransaktionen ab dem 01.07.2025

Durch den Nationalratsbeschluss vom 18.06.2025 zum Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025) wurden in Österreich im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) signifikante Verschärfungen für Transaktionen von Gesellschaften mit Grundstücksvermögen beschlossen. Ziel der Neuregelungen ist eine effektivere Besteuerung von Share Deals und Umstrukturierungen von grundstücksbesitzenden Gesellschaften. Die Maßnahmen gehen jedoch deutlich über den angekündigten „Lückenschluss“ hinaus und können zu einer erheblich höheren Grunderwerbsteuerbelastung führen.

Bisher unterlagen Anteilsübertragungen von Personengesellschaften in Österreich der Grunderwerbsteuer, wenn innerhalb von fünf Jahren 95 % der Gesellschaftsanteile der grundstücksbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter übergingen (sog. Gesellschafterwechsel). Durch das BBG 2025 wurde diese Beteiligungsschwelle nun auf 75 % gesenkt und der Betrachtungszeitraum auf sieben Jahre verlängert. Zudem findet der Tatbestand des Gesellschafterwechsels nun erstmals auch auf Kapitalgesellschaften und Genossenschaften Anwendung.

Ebenso ist bisher auch die Übertragung von mindestens 95 % aller Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft (Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft) in die Hand eines Erwerbers oder einer Unternehmensgruppe i.S.d. KStG grunderwerbsteuerpflichtig. Auch dieser Tatbestand wurde nun durch das BBG 2025 erweitert. Zum einen wurde die Beteiligungsschwelle ebenso auf 75 % gesenkt, und zum anderen sind – zusätzlich zu den unmittelbaren Anteilsübertragungen – nun auch mittelbare Anteilsübertragungen vom Steuertatbestand umfasst. Eine solche mittelbare Anteilsübertragung liegt vor, wenn nicht unmittelbar die Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft, sondern Anteile an einer in der Beteiligungskette übergeordneten Gesellschaft (z.B. Mutter- oder Großmuttergesellschaft) übertragen werden. Für die Berechnung der mittelbaren Anteilsübertragungen ist eine multiplikative Durchrechnung der Beteiligungsverhältnisse entlang der Beteiligungskette vorgesehen. Für konzerninterne Umgründungen i.S.d. UmgrStG ist eine Befreiung von der mittelbaren Anteilsübertragung vorgesehen. Der Begriff der „Unternehmensgruppe“ wird zudem auf die Erwerbergruppe ausgeweitet.

Darüber hinaus wurde durch das BBG 2025 erstmals ein eigener Begriff der „Immobiliengesellschaft” eingeführt. Als Immobiliengesellschaft gelten jene Gesellschaften, deren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Dabei ist sowohl auf das Vermögen als auch auf die Einkünfte der Gesellschaft abzustellen, wobei betrieblich genutzte Grundstücke dabei außer Betracht bleiben. Zukünftig unterliegen Share Deals von solchen Immobiliengesellschaften einer wesentlich höheren Grunderwerbsteuerbelastung. Einerseits wird der höhere gemeine Wert (quasi Verkehrswert) des Grundstücks als Bemessungsgrundlage herangezogen, und andererseits erhöht sich der Steuersatz von bisher 0,5 % auf 3,5 %. Im Angehörigenkreis ist eine Ausnahme von der erhöhten Besteuerung vorgesehen.

Die Änderungen treten am 01.07.2025 für Erwerbsvorgänge in Kraft, bei denen die Steuerpflicht nach dem 30.06.2025 entsteht. Bereits bestehende Beteiligungen von über 75 % an grundstücksbesitzenden Gesellschaften können auch bei minimalen Anteilsübertragungen nach dem 30.06.2025 eine Grunderwerbsteuerpflicht auslösen, wenn das Beteiligungsausmaß durch die Anteilsübertragung nicht unter 75 % sinkt.

Insgesamt führen die Neuerungen im GrEStG in Österreich zu erheblichen Verschärfungen bei der Besteuerung von Share Deals und Umstrukturierungen im Zusammenhang mit Gesellschaften, die Grundstücke in Österreich besitzen. Zum einen kommt es zu einer wesentlichen Ausdehnung der Steuertatbestände, und zum anderen werden nun „Immobiliengesellschaften“ einer wesentlich höheren Besteuerung unterworfen. Insbesondere der Umstand, dass nun auch mittelbare Veränderungen von Gesellschaftern österreichischer Gesellschaften eine österreichische Grunderwerbsteuerpflicht auslösen können, erhöht die Komplexität von Umstrukturierungen deutlich!

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