Neue Grundsteuer – Nachweismöglichkeit niedrigerer gemeiner Wert im Bundesmodell für Grundvermögen – Aufkommensneutralität u.a.

Mit Beschlüssen vom 27.05.2024 hat der BFH in zwei Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes zu den Bewertungsregelungen des Grundsteuer-Reformgesetzes im Bundesmodell Stellung genommen. Danach müsse den Steuerpflichtigen bei verfassungskonformer Auslegung der Bewertungsvorschriften bereits auf Ebene der Grundsteuerwertfeststellung die Möglichkeit eingeräumt werden, bei einer Verletzung des Übermaßverbots einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen und zwar auch dann, wenn der Gesetzgeber eine solche Nachweismöglichkeit nicht ausdrücklich geregelt habe. Der Gesetzgeber verfüge gerade in Massenverfahren der vorliegenden Art über einen großen Typisierungs- und Pauschalierungsspielraum. Das Übermaßverbot könne jedoch verletzt sein, wenn sich der festgestellte Grundsteuerwert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweise.

Die Finanzverwaltung hat mit gleich lautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 24.06.2024 hierauf reagiert und sich im Ergebnis der Rechtsprechung des BFH angeschlossen. In allen offenen Fällen ist ein für die gesamte wirtschaftliche Einheit nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen, wenn der ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt um mindestens 40 % übersteigt. Bei bestandskräftigen Grundsteuerwertbescheiden ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung vorliegen.

Die Nachweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Der Nachweis kann entweder mittels Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses nach §§ 192 ff. Baugesetzbuch bzw. durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Sachverständigen erbracht werden. Zudem gilt als Nachweis auch ein im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs zustande gekommener Kaufpreis.

Anträgen auf Aussetzung der Vollziehung (AdV) ist ab sofort zu entsprechen, wenn und soweit schlüssig dargelegt wird, dass der Grundsteuerwert den Verkehrswert um mindestens 40 % übersteigt. Ein Verkehrswertgutachten ist zum Zeitpunkt des AdV-Antrags noch nicht vorzulegen. Es bestehen keine Bedenken, als Ergebnis der summarischen Prüfung vorbehaltlich anderweitiger Erkenntnisse 50 % des Grundsteuerwerts von der Vollziehung auszusetzen. Die Aussetzung der Vollziehung betrifft auch den Grundsteuermessbescheid und in der Folge den Grundsteuerbescheid der Kommune.

Die Steuermesszahlen sind ein Instrument, um die Bewertungsergebnisse auf der Steuermessbetragsebene nachzujustieren und die Grundsteuerbelastung zwischen den Bereichen Wohnen, Nichtwohnen und unbebauten Grundstücken zu verteilen. Sie liegen derzeit für Wohnnutzung in allen Bundesländern unter derjenigen für Nichtwohnnutzung. Zuletzt hat das Bundesland Berlin mit seinem Grundsteuermesszahlengesetz vom 27.06.2024 die Steuermesszahl für Nichtwohnnutzung erhöht. Um die Belastung von Wohngrundstücken zu reduzieren, plant Bremen, die Messzahl für Nichtwohngrundstücke zu erhöhen. Auf Basis der Berechnungen von Steuerverwaltung und Statistikamt soll die Messzahl in Hamburg für Nutzflächen reduziert werden.

Die Hebesätze sind die letzte Stellschraube, die Grundsteuerbelastung zu verteilen. In Nordrhein-Westfalen hat der Landtag am 05.07.2024 ein Gesetz beschlossen, das es den Kommunen ermöglicht, vom (bundesrechtlichen) Grundsatz der Einheitlichkeit der Hebesätze abzuweichen. Dieses Grundsteuerhebesatzgesetz ermöglicht es, differenzierende Hebesätze im Bereich der Grundsteuer B einzuführen mit der Maßgabe, dass der Hebesatz für Nichtwohngrundstücke nicht niedriger sein darf als derjenige für Wohngrundstücke. Hamburg hat eine um den Faktor 8,2 höhere Grundsteuer C als B angekündigt. Schleswig-Holstein beabsichtigt, ein am Bundesland Nordrhein-Westfalen ausgerichtetes Grundsteuerhebesatzgesetz einzuführen, und in Brandenburg liegt ein Gesetzentwurf zur Einführung differenzierender Hebesätze vor. Darüber hinaus haben diverse Bundesländer Hebesätze veröffentlicht, die auf Ebene der jeweiligen Kommune zu einer Aufkommensneutralität führen würden.

Es bleibt abzuwarten, ob diese Dynamik anhält und weitere Bundesländer auf Ebene der Steuermessbetragsfestsetzung nachjustieren und den Kommunen einen erweiterten Spielraum im Bereich der Hebesätze ermöglichen. Die Komplexität der Grundsteuerveranlagung dürfte mit diesen Maßnahmen zunehmen.

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