Erweiterte Grundstückskürzung entfällt bei unterjährigem Grundstücksverkauf trotz anschließender Liquidation

Das FG München hat mit Urteil vom 12.05.2026 entschieden, dass die erweiterte Grundstückskürzung bei einer unterjährigen Veräußerung des letzten Grundstücks auch dann nicht gewährt wird, wenn sich die Liquidation der grundstücksverwaltenden Kapitalgesellschaft unmittelbar anschließt. Die Entscheidung betrifft die praxisrelevante Frage, ob der Beginn der Liquidation den für die erweiterte Grundstückskürzung maßgeblichen Zeitraum auf das vorangegangene Rumpfwirtschaftsjahr verkürzt. Nach Auffassung des FG München bleibt es bei der Jahresbesteuerung, weil die Liquidation keinen eigenen gewerbesteuerlichen Erhebungszeitraum begründet und die sachliche Gewerbesteuerpflicht der Kapitalgesellschaft während der Abwicklung fortbesteht.

Nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG wird der gewerbesteuerliche Gewinn um die als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer für zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden Grundbesitz im Rahmen der einfachen Grundstückskürzung gekürzt. Die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG setzt grundsätzlich die ausschließliche Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz voraus. Bestimmte gesetzlich zugelassene Tätigkeiten bleiben dabei unschädlich. Darüber hinausgehende Tätigkeiten können jedoch kürzungsschädlich sein. Das Ausschließlichkeitsgebot gilt qualitativ, quantitativ und zeitlich über den gesamten maßgeblichen Erhebungszeitraum. Mit dem Verlust des wirtschaftlichen Eigentums endet die grundstücksverwaltende Tätigkeit; die anschließende Verkaufsabwicklung gilt unabhängig von ihrem Umfang nicht als weitere Grundstücksnutzung.

Die klagende GmbH veräußerte ihren gesamten Grundbesitz. Gefahr, Nutzen und Lasten gingen nach den Feststellungen des Gerichts am 17.02.2017 um 24:00 Uhr auf die Erwerberin über; am 18.02.2017 begann die Liquidation. Während der Liquidation wickelte die Gesellschaft unter anderem Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Verbindlichkeiten und die spätere Vermögensauskehrung ab. 

Das FG München sah darin keine begünstigte Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Da die GmbH vom 18.02. bis zum 31.12.2017 über keinen eigenen Grundbesitz mehr verfügte, versagte es die erweiterte Grundstückskürzung für das gesamte Jahr 2017.

Nach Auffassung des Gerichts beendet der Auflösungsbeschluss die sachliche Gewerbesteuerpflicht einer Kapitalgesellschaft nicht. Diese besteht während der Abwicklung grundsätzlich bis zur Einstellung der gesamten Tätigkeit fort. Die Liquidation begründet deshalb weder einen eigenen noch einen verkürzten gewerbesteuerlichen Erhebungszeitraum.

Das Urteil setzt die strenge Rechtsprechung zum zeitlichen Ausschließlichkeitsgebot fort. Für die Entscheidung war unerheblich, dass die Liquidation unmittelbar an den Grundstücksverkauf anschloss und die späteren Tätigkeiten ausschließlich der Abwicklung dienten.

Die Rechtsfrage ist allerdings noch nicht höchstrichterlich geklärt. Das FG München hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Offen blieb zudem, ob ein mit Zustimmung des Finanzamts vorgenommener unmittelbarer Wechsel zu einem abweichenden Wirtschaftsjahr zu einem anderen Ergebnis führen könnte.

Die Entscheidung betrifft unmittelbar Kapitalgesellschaften. Bei Personengesellschaften kann die sachliche Gewerbesteuerpflicht bereits mit der Einstellung der werbenden Tätigkeit enden. Ihre Liquidationsphase kann daher anders zu beurteilen sein.

Besonders betroffen sind grundstücksverwaltende Kapitalgesellschaften, die ihren gesamten Immobilienbestand während des laufenden Kalenderjahrs veräußern. Das wesentliche Risiko ist der vollständige Verlust der erweiterten Grundstückskürzung für den betroffenen Erhebungszeitraum. Eine unmittelbar anschließende Liquidation schützt nach Auffassung des FG München nicht vor dieser Rechtsfolge. Auch typische Abwicklungsmaßnahmen erhalten die begünstigte Grundstücksverwaltung nicht aufrecht.

Beteiligungs-, Betriebsaufspaltungs-, Mitvermietungs- und Dienstleistungsstrukturen waren nicht Gegenstand des Urteils. Ihre Auswirkungen sind weiterhin gesondert und anhand des jeweiligen Sachverhalts zu prüfen.

Vor einer Transaktion sollten insbesondere folgende Punkte geprüft werden:

• Wann gehen Gefahr, Nutzen und Lasten über?
• Welche Tätigkeiten verbleiben nach dem Übergang?
• Besteht die sachliche Gewerbesteuerpflicht während der Abwicklung fort?
• Lässt sich der Übertragungszeitpunkt rechtssicher mit dem Ende des Erhebungszeitraums abstimmen?
• Kommen alternative Strukturmaßnahmen in Betracht?
• Ein Wechsel des Wirtschaftsjahrs, eine Umwandlung, eine Verschmelzung oder andere Strukturmaßnahmen bedürfen einer einzelfallbezogenen Prüfung.

Das Finanzgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, da die Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt ist. Es bleibt abzuwarten, ob die Revision tatsächlich eingelegt wurde/wird.

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