Inanspruchnahme der AfA von Gebäuden nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer – Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023

Die Finanzverwaltung hatte sich mit BMF-Schreiben vom 22.02.2023 zu den aus ihrer Sicht geltenden Grundsätzen für die Inanspruchnahme der Gebäude-AfA nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer geäußert (vgl. ausführlich WTS Journal 01/2023, S. 13 f.).

Damit reagierte die Verwaltung auf das BFH-Urteil vom 28.07.2021. Dort hatte der BFH den Steuerpflichtigen zugestanden, sich jeder Darlegungsmethode bedienen zu können, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG belegen zu können. Mit dem genannten BMF-Schreiben hatte die Finanzverwaltung dem Steuerpflichtigen dann aber strengere Nachweispflichten für die Geltendmachung kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauern auferlegt. Entgegen der Auffassung des BFH müsse der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer vom Steuerpflichtigen durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen, die von einer akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind, erbracht werden.

Mit Urteil vom 23.01.2024 hat der BFH hingegen auch eine sachverständige Ermittlung auf Basis der Immobilienwertverordnung als zulässig erklärt (vgl. WTS Journal 02/2024, S. 18 f.).

Im Referentenentwurf für eine Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen war dann kürzlich mit § 9b EStDV-E eine Regelung zur Normierung einer rechtssicheren und einheitlichen Vorgehensweise bei der Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden sowie das Gebäude unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung und den anerkannten Grundsätzen der Verkehrswertermittlung von Grundstücken enthalten. Mit dieser Regelung sollte eine Pflicht für einen Vororttermin eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters festgeschrieben werden. Bei Gutachten anderer Personen müsste die Finanzverwaltung – so in den Ausführungen der Begründung zu lesen – zunächst die fachliche Eignung dieser Personen feststellen und sich zur Überprüfung der Feststellungen ggf. eines weiteren Sachverständigen bedienen. Diese zunächst geplanten Änderungen wurden im Regierungsentwurf jedoch wieder gestrichen.

Mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 hat die Finanzverwaltung nun das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 mit sofortiger Wirkung ersatzlos aufgehoben. Gleichzeitig ist auf der Internetseite des BMF zu finden, dass auch das BFH-Urteil vom 23.01.2024, in welchem das o.g. BFH-Urteil vom 28.07.2021 bestätigt wurde, in Kürze im Bundessteuerblatt veröffentlicht wird. Damit werden die Finanzbehörden die Entscheidung allgemein anwenden.

Es liegt zu dem Thema jedoch bereits eine aktuelle Beschlussempfehlung des Bundesratsfinanzausschusses für die am 19.12.2025 geplante Zustimmung des Bundesrats zur Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen vor. Der Finanzausschuss empfiehlt, eine neue Regelung in § 11c Abs. 1a EStDV-E, die den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nach persönlicher Vorortbesichtigung vorschreibt. Die Regelung soll ab dem Veranlagungszeitraum 2025 oder im Fall des vom Kalenderjahr abweichenden Wirtschaftsjahres ab dem nach dem 31.12.2024 endenden Wirtschaftsjahr Anwendung finden. Es bleibt abzuwarten, ob der Bundesrat dieser Empfehlung folgt.

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