Die große Koalition hat sich bei ihrem Spitzentreffen am 28.08.2018 zur Rentenpolitik auch darauf verständigt, bis zum Wohnungsbaugipfel am 21.09.2018 das Mieterschutzgesetz und den Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus zu beschließen und ins Gesetzgebungsverfahren einzubringen. Damit bringt die Bundesregierung – nach Jahren der Abstinenz auf diesem Feld und einem diesbezüglich gescheiterten Vorhaben in 2016 – wieder eine steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus auf den Weg.
Nach dem Referentenentwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus soll der Bau neuen Wohnraums im bezahlbaren Mietsegment durch eine Sonderabschreibung von 20 % der Herstellungskosten für neue Mietwohngebäude in den ersten 4 Jahren gefördert werden. Neben der gesetzlichen Regel-AfA von 2 % könnten jeweils 5 % der Gebäudeherstellungskosten steuermindernd geltend gemacht werden. In gleicher Weise gefördert werden Anschaffungskosten, soweit diese auf Neugebäude (d. h. auf bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschaffte Gebäude) entfallen. Die Wohnungen müssen im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung sowie in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecke dienen. Ansonsten sind in Anspruch genommene Sonderabschreibungen wieder rückgängig zu machen. Eine entsprechende Anlaufhemmung in Bezug auf die Festsetzungsverjährung sowie eine entsprechende Änderungsvorschrift sind vorgesehen.
Um der sozialpolitischen Vorgabe des Schaffens „bezahlbaren Wohnraums“ Rechnung zu tragen, erfolgt eine Förderung nur, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der begünstigten Investition (d.h. des Gebäudes) € 3.000 je qm Wohnfläche nicht übersteigen. Einbezogen werden hier auch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung der neuen Wohnung. Die Ausschlussgrenze wird sicherlich spätestens im Rahmen der Betriebsprüfung und der Steuerveranlagung zu spannenden Diskussionen führen und lässt schon heute einiges an Rechtsprechung erwarten. Mit dem Einziehen dieser Grenze dürfte sich in einigen Fällen die Interessenlage gegenüber dem Normalfall im Hinblick auf die günstigste Allokation der Kosten für Grund und Boden gegenüber Gebäude umkehren.
Die Förderung ist aus fiskalischen Gründen begrenzt auf Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes von maximal € 2.000 je qm Wohnfläche, d.h. die Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung ist auf diesen Betrag je qm Wohnfläche gedeckelt.
Der erforderliche Bauantrag bzw. eine Bauanzeige muss nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt bzw. getätigt werden, um in den Genuss der Förderung zu kommen.
Nachdem das letzte Jahr der Förderung der Veranlagungszeitraum 2026 ist, bedarf es einer Fertigstellung bis spätestens zum 31.12.2023, um die maximale Förderung ausschöpfen zu können.
Anders als im Gesetzentwurf aus dem Jahr 2016 soll die nun angedachte Förderung nicht weiter auf bestimmte Fördergebiete beschränkt sein.
Die Gewährung der Sonderabschreibung soll jedoch an die Einhaltung der EUVorschriften für sogenannte De-minimis Beihilfen geknüpft werden. Unter anderem darf hiernach der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfe in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen € 200.000 nicht übersteigen. Bei dieser Höchstgrenze sind auch andere in diesem Zeitraum an das Unternehmen gewährte De-minimis-Beihilfen gleich welcher Art und Zielsetzung zu berücksichtigen. Vom Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW wird diese Regelung bereits heftig kritisiert, da selbst wenn der Betrag noch vollständig frei zur Verfügung stünde, innerhalb von 3 Jahren nicht einmal 30 Wohneinheiten mit durchschnittlich 70 qm Wohnfläche von einem Wohnungsunternehmen gebaut werden könnten.
Der Regierungsentwurf des Gesetzes soll voraussichtlich am 05.09.2018 vom Bundeskabinett beschlossen werden, um damit das Gesetzgebungsverfahren zu starten.
